Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О запрете возведения строений на землях сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы понять обстоятельства, связанные со строительством жилых, а не сельскохозяйственных зданий, необходимо рассмотреть использование земли. Земля распределена в соответствии с классификатором, введенным приказом № 540 Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года. Согласно ей, участки 2.1 и 2.2 предлагают возможность застройки, если земля предоставлена для возделывания и строительства индивидуальных объектов, таких как дачи и садовые домики Предоставляет.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
На какие категории делятся земли
Всего существует семь категорий.
- Земли поселений,.
- Сельскохозяйственные земли — Лесные земли, и
- Лесные земли — Земли водного фонда
- Фонд водных земель, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информационных технологий, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, -.
- Зарезервированные земли,.
- Земли на особо охраняемых территориях.
Особые охранные зоны регулируют, какие здания могут быть построены на земельных участках.
Интерес к сельскохозяйственным землям был оживлен последними изменениями: постановлением правительства от 21. 09. 20.
1509 о выращивании и использовании лесов на землях сельскохозяйственного назначения, включая земли несельскохозяйственного назначения — 18. 09. 20 № 1482 новое назначение неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
В результате изменений в законодательстве были определены более или менее четкие процедуры для разведения рыбы в прудах на сельскохозяйственных землях, начиная с 2020 года. В то же время вступили в силу новые правила, касающиеся садовых участков и домов. Некоторые другие вопросы, связанные с сельскохозяйственными землями, не считаются однозначно решенными.
Соответствующие нормативные акты не изменились за последние годы. На этом семинаре будут обсуждаться актуальные и проблемные вопросы сельскохозяйственных земель.
Строительство дома – виды участков земли, требования
Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:
- Приусадебное хозяйство.
- Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
- Пашни.
- Садоводческие и огороднические товарищества.
- С/х-производство.
- Земли под выпас.
На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:
- Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
- Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.
Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.
Необходимые документы
С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.
Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.
После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:
- ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
- адрес и номер участка по кадастру;
- документальное подтверждение прав на участок;
- информация о видах разрешенного использования;
- справки, которые обосновывают целевое использование земли;
- схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
- градостроительный план;
- параметры будущего дома;
- контактные данные (телефон, электронная почта).
Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:
- постройку признают незаконной по решению суда;
- фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
- в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).
Стоимость и сроки перевода
Самая главная статья затрат — это возмещение разницы в кадастровой стоимости между участком сельхозназначения и участком, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство. Также может измениться налогооблагаемая база, из-за чего изменится размер налогового платежа. Также может понадобиться уплатить госпошлину. Включите сюда расходы на подготовку документов и расходы на экологическую экспертизу. В разных регионах эти расходы могут различаться, и в Московской области они будут не самыми маленькими.
Сроки для рассмотрения заявления составляют около 3-х месяцев. Это зависит от того, насколько много работы в данный момент в администрации, не ли всероссийских выходных и т.п. Однако, если вам будет отвечено отказом, то такой ответ придет в течение месяца.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.
Дополнительные полномочия региональных властей
Региональные представители власти вправе самостоятельно определять муниципальные образования, на территории которых запрещено строительство (реконструкция или эксплуатация) фермерских жилый домов. Например, в список земель, где запрещено возведение объектов недвижимости, внесены участки, на которых расположены особо ценные сельскохозяйственные угодья.
Законодатель наделил расширенными полномочиями региональную власть с учетом опасений фермеров из-за возможного возникновения спорных моментов:
- Рост цен на землю, которая расположена рядом с крупными городами;
- Невозможность арендовать участок для ведения сельского хозяйства из-за роста цен на землю.
Изменение разрешенного использования земли сельхозназначения
Изменение разрешенного использования земельного участка необходимо в случаях, когда, например, на землях сельскохозяйственного использования планируют начать застройку территории зданиями, в нашем случае дачными коттеджными домами.
Если земельный участок имеет несколько основных видов разрешенного использования, то его собственник вправе самостоятельно без каких-либо дополнительных разрешений использовать земельный участок по любому из этих видов.
В общем случае решения по поводу изменения видов разрешенного использования земельных участков принимаются главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (процедура описана в ст. 39 ГК РФ).
Изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит в следующем порядке:
1) заинтересованное лицо подает в местную администрацию заявление, подтверждающие личность документы, выписки из ЕГРИП, ЕГРЮЛ, правоустанавливающие документы на землю, кадастровый паспорт земельного участка, утвержденный проект планировки территории, документы на здания и прочие необходимые документы;
2) специальная комиссия в соответствии с уставом муниципального образования и/или другими нормативными актами организовывает и проводит публичные слушания с привлечением всех заинтересованных лиц;
3) на основании проведенных слушаний комиссия готовит заключение, которое подлежит опубликованию, также комиссия готовит рекомендации по принятию или отклонению заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка;
4) на основании рекомендаций комиссии глава местной администрации в течение трех дней принимает решение о предоставлении разрешения на новый вид использования участка или об отказе. Решение также подлежит опубликованию.
Все затраты, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, оплачивает заинтересованное лицо. Как видим, процедура по изменению вида разрешенного использования земельного участка довольно длительная, сложная и затратная. При этом результат не гарантирован, поскольку все зависит от результатов публичных слушаний. Но при отсутствии возражений со стороны заинтересованных лиц (острого конфликта интересов), местные администрации обычно заинтересованы в развитии территорий, поэтому будут всячески способствовать удовлетворению интересов новых инвесторов.
Уединенная усадьба, ранчо, дом или домик вдали от населенных пунктов
Давайте рассмотрим, какие могут быть основания для строительства уединенной усадьбы, ранчо, дома, охотничьего или рыбацкого домика вдали от населенных пунктов? Например, Вы хотели бы обустроить для себя уютное жилище в живописной местности на берегу реки, в лесу, в окружении обширных сельскохозяйственных или охотничьих угодий. Преимуществ такого решения может быть много:
1) красивая природа;
2) разнообразные возможности для активного отдыха (охоты, рыбалки, конных прогулок, сбора ягод, грибов, трав и пр.);
3) большие просторы территорий вокруг, возможности для расширения участка;
4) большие территории сельскохозяйственных земель, где можно заниматься интенсивным земледелием, скотоводством;
5) отсутствие соседей.
Вопреки ошибочным представлениям, уединенные поместья могут даже меньше разворовываться, чем дома в деревне. Охотничьи и рыбацкие домики в удаленных местах могут долгое время находиться без присмотра. Но в строительстве вдали от цивилизации могут быть и свои существенные недостатки – такие как отсутствие коммуникаций, иногда даже электричества, плохие дороги и неухоженные земли. Поэтому тщательно взвесьте плюсы и минусы жилья в далёкой глубинке.
Бывает, что красивый участок, идеально подходящий для строительства частной усадьбы или дома на берегу реки, находится вблизи населенного пункта, но не входит в его границы. Это земля сельскохозяйственного назначения – строить на ней жилой дом нельзя. Но дальше будет предложен вариант, как и удаленные участки с/х земли, и лакомые участки (например, земли на берегу Волги, Вазузского водохранилища или Осуги) приспособить для строительства частных домов или усадеб. Это путь создания фермерского хозяйства.
Основные законы, которые регулируют деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств (К(Ф)Х): Земельный кодекс, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском фермерском хозяйстве» [6]. Принятие отдельного закона говорит о важности для государства поддержки развития индивидуальных фермерских хозяйств.
Согласно ст. 1 Закона о К(Ф)Х, фермерское хозяйство – это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Данное хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Но фермерские хозяйства считаются созданными со дня их государственной регистрации в порядке, как и частные предприниматели. Членами фермерского хозяйства могут быть родственники (супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей), а также граждане, не состоящие в родстве, но не более 5 человек.
В ст. 11 Закона о К(Ф)Х написано, что «для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Это прямо указывает на интересующую нас категорию земель. Далее в этом законе говориться: «Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий».
Из этого следует, что на землях фермерского хозяйства, то есть на землях сельскохозяйственного назначения, можно строить здания, строения и сооружения, которые необходимы для осуществления хозяйством своей деятельности. А если допустим, для осуществления фермерской деятельности членам фермерского хозяйства необходимо постоянно присутствовать на участке (например, при занятии животноводством), то людям необходимо где-то жить. Отсюда и вытекает разрешенная законодательством возможность строительства жилых зданий на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены фермерским хозяйствам.
На практике никто не будет проверять, разводите ли вы кроликов, кур или коров на с/х земельном участке, есть ли реальная необходимость в вашем постоянном присутствии на участке. Единственная сложность, что Вам придется зарегистрироваться в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства, подавать налоговую отчетность и платить налоги в случае получения доходов.
Крестьянские (фермерские) хозяйства могут приобретать без торгов у государства, используемые ими, сельскохозяйственные земли по стоимости не более 15% кадастровой стоимости. В течение первых пяти лет после регистрации при уплате налогов по общей схеме К(Ф)Х освобождаются от уплаты налогов на доходы физических лиц.
Порядок изменения типа разрешенного пользования
Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:
- Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
- Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
- Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
- После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
- Результаты публикуются в официальных СМИ.
- Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.
Какой дом можно строить на земле сельхозназначения в зоне садоводства и огородничества?
Если ваш земельный участок находится в зоне садоводства и огородничества, то мы перестаем говорить о гектарах и снова начинаем говорить о сотках. Предельные размеры земельного участка в такой территориальной зоне редко выходят за рамки 4-20 соток. В связи с этим, одним из главных вопросов перед началом строительства, является, как разместиться на данном участке и ничего не нарушить.
Для планирования размещения зданий и сооружений на территории земельного участка в территориальной зоне садоводства и огородничества используйте СП 53.13330.2011 (замена устаревшего СНиП 30-02-97) – планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан. Расстояние от дома до красной линии улиц не менее 5м, от красной линии проездов не 3м.
Ограничения по строительству домов на садовых и дачных участках:
- площадь застройки не более 30% от площади земельного участка;
- не более трех этажей;
- спальня > 8м кв., общая комната > 12м кв.;
- высота первого этажа > 2,5м
- площадь дома менее 500м2 — уведомительный порядок строительства;
- площадь дома более 500м2 — согласование проекта, получение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию.
Законодательная основа
Действующее законодательство Российской Федерации содержит в себе множество норм, регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения.
Различные федеральные и региональные законы, а также подзаконные акты определяют:
- порядок охраны земельных участков сельскохозяйственного назначения;
- порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность как физическим, так и юридическим лицам;
- порядок изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения из частной собственности;
- порядок оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют
В силу п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Использовать земли сельскохозяйственного назначения можно для ведения сельского хозяйства в промышленных масштабах, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, создания крестьянско-фермерских хозяйств, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. (Полный перечень приведён в п. 1 ст.
78 ЗК РФ).
В отношении застройки, согласно классификатору ВРИ, сельскохозяйственные земли можно разделить на две категории: где разрешено капитальное жилое строительство и где допускается возведение построек, не являющихся объектами недвижимости (для хозяйственных нужд).
Частые вопросы возникают вокруг земель для ведения огородничества и садоводства.