Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция после электронной регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.
Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.
Регистрация договора для дольщика
Участнику ДДУ необходимо предоставить следующий перечень документации:
-
Заявление.
-
Договор участия (дополнительно прикрепляются сопутствующие приложения).
-
Документ, призванный удостоверить личность участника. Следует отметить, что документация может быть подана лично дольщиком или посредством представителя (в последнем случае требуется оформить доверенность и заверить ее в нотариальной конторе).
-
Договор залога права требования (документ предоставляется исключительно в случаях, если имеет место наличие у дольщика соответствующего кредита).
-
Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации к вышеуказанному перечню дополнительно должно быть прикреплено письменное согласие супруга (если таковой есть) на осуществление сделки.
-
Документ, в положениях которого подробно описан объект сделки. Данная документация составляется застройщиком (в случае наличия согласия второй стороны – дольщика). В подобного рода документах указывается точное местоположение объекта сделки (не только фактический адрес строительства, но и этажность, номер подъезда, секция на этаже и прочее). К подробному описанию прикрепляется план недвижимости с четким указанием местоположения объекта сделки. Дополнительно определяется общая площадь будущего жилья.
-
Квитанцию об уплате государственной пошлины. Следует отметить, что подобная процедура на текущий момент считается необязательной, но сохранить подобный документ настоятельно рекомендуется.
Почему иногда отказывают в регистрации?
Для успешной регистрации договора долевого участия в Росреестре и дольщик, и застройщик должны подготовить необходимый пакет бумаг. Прежде всего, это разрешение на возведение жилого помещения. Предоставлять его не обязательно, но оно должно быть готово. Регистратор проверит это, обратившись в инстанцию, которая его выдала.
Также гос. орган, контролирующий долевое строительство в данном регионе, обязан подтвердить, что застройщик соответствует всем требованиям действующего законодательства. Потребуется и план дома, где будет указано количество этажей, количество парковочных мест и т.д. Регистратор не забудет проверить наличие действующего договора страхования или договора с кредитной организацией.
В регистрации договора могут отказать, если:
- не хватает какого-либо документа, который должен быть обязательно приложен к ДДУ;
- все бумаги в наличии, но какая-то из них оформлена неправильно;
- заявка на регистрацию подана лицом, которое не имеет на это право (это могут сделать дольщик, строительная компания или их представители, действующие по нотариальной доверенности).
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Как проходит электронная регистрация договора долевого участия?
Приобрести квартиру в новостройке можно по стандартному договору купли-продажи, или же еще на стадии строительства – по ДДУ или ЖСК. В последнем случае прав у пайщика мало, законодательством процесс приобретения жилья не регламентируется.
Относительно договора долевого участия, действует Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве». Важно – защита прав дольщика по ФЗ 214 действует только тогда, когда договор зарегистрирован в Росреестре. Процедура эта может осуществляться в электронном виде.
Договор, даже после внесения в реестр, может быть не легитимным, если в нем допущены ошибки. Документ в обязательном порядке должен иметь такие сведенья:
- предмет договора – в этой части документа обязательно должна быть прописана суть документа, то есть передача квартиры от застройщика дольщику в соответствии с прописанными характеристиками;
- характеристики приобретаемого объекта и всего дома;
- конкретная дата сдачи объекта;
- полная стоимость квартиры и способ оплаты;
- порядок ответственности сторон;
- финансовые гарантии сторон;
- информация о земельном участке и проектная декларация.
Важно – проектная декларация основной документ, поскольку в нем прописаны характеристики самой квартиры и строящего объекта.
Регистрировать ДДУ имеет право только Росреестр. При этом сама регистрация — это процедура, требующая, согласно п. 1 ст. 48 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218, участия обеих сторон сделки. Соответственно, подать заявление на регистрацию стороны могут либо совместно, либо одна из сторон должна выдать доверенность другой, уполномочив ее тем самым на подписание заявления и последующее получение документов.
Специфика ДДУ в том, что скорейшая регистрация документа выгодна обеим сторонам, так как последующее перечисление денег на счет застройщика будет легальным только после регистрации договора. Поэтому уклонение застройщика или задержка процедуры подачи документов в Росреестр — крайне редкие явления.
Способов подачи документов несколько:
- Наиболее популярный — подача документов застройщиком в Росреестр в электронном виде. Соответственно, от дольщика потребуется нотариальная доверенность на регистрацию сделки.
- Личное обращение в Росреестр либо в МФЦ. В этом случае заявление должны подписать обе стороны лично. Если же это невозможно, то одна из сторон может доверить такое право другой стороне при помощи доверенности.
- Еще один вариант — пересылка заявления и документов по почте. Минус такого варианта — это срок ожидания, требуемый на пересылку документов, а также необходимость нотариального удостоверения подписей сторон на заявлении.
Как проверить, что договор зарегистрирован
На практике существует три способа, позволяющих проверить факт регистрации договора:
- Наличие печатей Росреестра на экземпляре договора. Если договор сдавался в электронном виде, то проштампованный экземпляр можно попросить у застройщика. Он придет застройщику в электронном виде из Росреестра.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок, принадлежащий застройщику. При этом нужно понимать, что все зарегистрированные договоры с застройщиком будут обременением права собственности на земельный участок, ему принадлежащий. Соответственно, в списке обременений дольщику нужно найти номер или другие данные своего договора. Если их нет, значит, договор еще не зарегистрирован.
- Информация на сайте Росреестра. Поиск ведется по кадастровому номеру земельного участка, указанного в договоре.
Дду зарегистрирован в росреестре что дальше делать
ЧТО ТАКОЕ ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
По договору участия в долевом строительртве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме; подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ ДАННОГО ДОГОВОРА?
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком представляются:
— разрешение на строительство;
— план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
А КАКОЙ РАЗМЕР ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОШЛИНЫ ЗА РЕГИСТРАЦИЮ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
За регистрацию договора участия в долевом строительстве, если он заключен между юридическими лицами, каждой из сторон договора уплачивается 4000 рублей, разделенные на количество сторон договора. Если договор заключен физическим и юридическим лицом, то физическое лицо уплачивает 200 рублей, а юридическое 4000 рублей, разделенные на количество сторон договора.
В КАКОЙ СРОК ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ РЕГИСТРАЦИИ ТАКОГО ДОГОВОРА?
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, осуществляется в месячный срок со дня подачи всех необходимых документов. После регистрации первого договора, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома или иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней.
МОЖЕТ ЛИ УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В. ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА?
Да может. Согласно ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» это возможно в случаях:
— неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срою передачи такого объекта.надва месяца;
— существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и др. Кроме этого, с застройщиком можно заключить соглашение о расторжении договора.
А В КАКИХ СЛУЧАЯХ УЧАСТНИК ДОЛЕВОГОСТРОИТЕЛЬСТВАМОЖЕТ РАСТОРГНУГЬ ДОГОВОР В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ?
В случаях прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства,при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участникудолевого строительства, существенного изменения проектной документации многоквартирного дома или иного объекта, недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том. числе существенного изменения размера объекта долевого строительства и иных установленньх федеральным законом или договором случаях.
Как не переплатить застройщику за регистрацию ДДУ?
Я не рассчитывала на такую сумму и пока ничего не подписывала. Законно ли ведет себя застройщик? Можно ли зарегистрировать ДДУ самой и не переплачивать?
По закону, чтобы ДДУ считался заключенным, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Нет регистрации — нет прав на квартиру, даже если договор подписали и вы, и застройщик.
Вместе с представителем застройщика вы должны подать в Росреестр документы и написать заявление. Сделать это в одиночку, без застройщика, невозможно. Исключение — если так решит суд, но это уже другая история.
На этом застройщики и зарабатывают, и ситуация с дополнительными тратами на регистрацию вполне типична. Конечно, навязывать регистрацию ДДУ как дополнительную услугу незаконно, но обыграть застройщика в этом деле будет трудно. Расскажу почему.
Необходимый пакет документов
При обращении в Росреестр важно с первого раза подать требуемые документы. Если чего-то не будет хватать, регистратор вправе приостановить процедуру. А если документы не будут предоставлены в полном объеме и после этого, он может прекратить регистрационные действия и выдать отказ.
При долевом строительстве подаются следующие документы:
| Заявление от дольщика | Бланк можно получить на месте у специалиста Росреестра или МФЦ. |
| Заявление от застройщика | Компания дает согласие на регистрацию для конкретного дольщика. |
| ДДУ | Предоставляется не менее 3-х экземпляров – для застройщика, покупателя и Росреестра. Если квартира оформляется на несколько человек, предоставляются копии и для них. |
| План на квартиру | Прилагается план квартиры или нежилого помещения, если речь идет о покупке коммерческой недвижимости. С 2017 года прилагается план всего этажа, который является частью договора или прилагается отдельно. |
| Согласие супруга | Если договор оформляет один из супругов, требуется нотариальное согласие от второго. |
| Кредитный договор | Предоставляется, если квартира покупается с привлечением ипотечных средств. |
| Паспорт | Если квартира будет оформляться на несколько лиц, предоставляются все паспорта. |
| Свидетельство о рождении или паспорт ребенка | Документы предоставляются, если квартира оформляется, в том числе, и на ребенка. Если ему не исполнилось 14 лет, подается свидетельство о рождении. Если ребенок достиг 14-летнего возраста, предоставляется паспорт. |
| Квитанция об оплате госпошлины | Без ее оплаты невозможно подать документы. фактически, она оплачивается за совершение регистрационных действий. |
Какие документы потребуются при регистрации ДДУ в Росреестре
Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна как для застройщика, так и для дольщика. Регистрационным органом является Росреестр, где в качестве гаранта будет выступать банк, который выдает ссуду по ипотечному строительству. При обращении в Росреестр понадобятся следующие документы:
- Заявления специальной формы от залогодержателя и от залогодателя.
- Зарегистрированный кредитный договор, где указано, что денежные средства будут выданы в качестве ипотеки на недвижимость.
- Паспорта залогодателя, а также заинтересованных лиц, которые имеют отношение к ипотеке (несовершеннолетние граждане, супруги).
- Закладная, если таковой документ имеется.
- Полный текст договора, на основе которого возникает ипотека в силу закона.
В каких случаях в регистрации могут отказать
Важная причина уметь получать информацию – договор долевого строительства не может быть заключён дважды на один и тот же строящийся объект.
Вероятно, можно заключать несколько договоров на долевое строительство с одним и тем же застройщиком или с разными строительными организациями, но от одного лица, но это может вызвать обоснованные подозрения.
Сфера недвижимости и долевого строительства связана с серьёзными денежными вложениями и представляет интерес не только для компетентных государственных органов, но и для мошенников и различных обманных схем.
Регистрация договора долевого строительства – это ответственная процедура для дольщика и для застройщика.
По общему правилу.
Как проходит электронная регистрация?
Регистрация ДДУ заключается во внесении сведений о заключенном договоре в базу Росреестра. Эта процедура помогает избежать незаконных действий со стороны застройщика. Например, строительная организация не сможет продать одну и ту же квартиру разным покупателям.
Процесс подписания при помощи электронной подписи состоит из нескольких этапов:
- собирается пакет справок, бланков, переводится в цифровой формат;
- оформляется ЭЦП (разовая через банк, либо постоянная через удостоверяющий центр);
- представитель организации (застройщика, банка) заходит на сайт Росреестра, выбирает раздел, позволяющий зарегистрировать договор долевого участия удаленно и в электронной форме.
- потенциальный дольщик заполняет представленный на экране запрос, для чего заносит данные (сведения о кадастровом номере недвижимости, информацию о застройщике и покупателе).
- стороны обязательно указывают вариант, с помощью которого будет получен готовый результат (например, сообщение на электронную почту или через МФЦ);
- к заявлению прикрепляется отсканированный пакет справок;
- при помощи ЭЦП подтверждается сделка.
Впоследствии ЭЦП, полученную через удостоверяющий центр, можно использоваться в других правоотношениях. Разовая электронная подпись утратит силу после регистрации.